В договоре купли продажи указана меньшая сумма – что это значит?

Всем хорошего дня. Чем чревата ситуация для продавца и покупателя квартиры, когда в договоре указана сумма меньшая суммы сделки по факту?

22.03.2017 12:01 216
postroitel Залетный

Ситуации, когда в договоре купли/продажи может фигурировать меньшая стоимость сделки, встречаются обычно при купле или продаже квартиры. Все дело в том, что по российскому законодательству любой доход гражданина обременяется налогом в 13%, в том числе и доход с продажи имущества. Понятно, что, реализуя квартиру, продавец должен будет уплатить в доход государства весьма ощутимую сумму.

Если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, то наверняка речь идет о недвижимом имуществе, которое находится в собственности продавца до 3 лет. Сомнительные сделки такого рода налоговыми органами отслеживаются с целью выявления признаков деятельности по извлечению прибыли, не облагаемой НДФЛ. По закону, величина налога должна составлять в этом случае 13% от цены продажи квартиры, уменьшенной на 1 млн. рублей. В результате все равно получается астрономическая сумма. По этой причине продавцы предлагают в договоре прописывать цену сделки, равную 1млн рублей, а на остаток написать расписку. Таким образом, получается, что продавец избавляется от налога. Что касается покупателя, то для него такое положение вещей несет для себя риски.

Во-первых, нередки случаи мошенничества, когда продавец после продажи квартиры обращался в суд с целью признать сделку недействительной. При решении суда в его пользу покупатель получит назад только свой 1 млн. рублей. Расписка на остаток суммы в суде не может быть прямым доказательством уплаты за конкретную квартиру (тем более что заверить ее у нотариуса нельзя).

Во-вторых, если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, то покупатель не сможет получить вычет с подоходного налога в полном объеме. По закону гражданин имеет право вернуть имущественный вычет в размере 13% (но не более 260 тысяч рублей) с цены сделки. В результате получается, что вычет берется только с 1млн рублей (в то время как реально было уплачено более 2 млн.) - а это только 130 тысяч, то есть еще столько же покупатель недополучил.

Исходя из всего вышесказанного, оптимальный вариант для покупателя, приобретающего далеко недешевую недвижимость, - указывать в договоре реальную стоимость. С продавцом придется договариваться. Можно или за него уплачивать налог с продажи, что еще больше увеличит затраты, или предложить ему вариант уменьшения налогооблагаемой базы. Сделать это можно следующими способами:

  • собрать документы, официально подтверждающие расходы продавца при приобретении реализуемой недвижимости – это поможет уменьшить налогооблагаемую базу до разницы между ценами продажи и покупки;
  • составить договор с обременением, согласно которому фактическая дата передачи суммы будет находиться за пределами трехлетнего владения недвижимостью, что позволит вовсе избежать уплаты налога на вполне законных обстоятельствах.

westa14

igor48 5 Залетный 2017-03-24 10:22:23 Комментировать

Бывает, что при оформлении договора купли/продажи в нем указывается заниженная стоимость продаваемого объекта. Такие ситуации довольно часто встречаются при покупке либо продаже квартиры. Все это происходит потому, что по законодательству РФ, человек должен выплатить 13%-й налог государству с любого своего дохода, включая и продажу своего имущества (в данном случае квартиру). Естественно, что при продаже квартиры, продавцу придется отдать довольно приличную сумму.

Но при этом, если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, есть определенные риски для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует покупатель?

В случае если проведенную сделку суд признает недействительной, покупателю будет возвращена продавцом только определенная сумма, которая была занесена в договор о купле/продаже. Вычитаемая сумма тоже будет возвращена на основании договора.

Риски продавца:

Он может быть привлечен к правовой ответственности как лицо, уклоняющееся от уплаты налогов, по иску, поданному в суд налоговой инспекцией.

chopelev 18 Залетный 2017-10-12 18:28:32 Комментировать